주택연금 담보제공방식(저당권방식 & 신탁방식)에 따른 차이점

노후생활을 보다 더 안정적으로 하기 위한 선택으로 주택을 담보로 평생 연금형식의 현금을 매월 지급받는 가구가 늘어가고 있는 추세입니다. 오늘은 주택연금 신청 시 소유한 주택의 담보제공방식에 따른 차이점을 알아보도록 하겠습니다.

 

개인의 상황에 따라 어떤 담보제공방식이 유리한지 잘 살펴보시고 신청하시길 바랍니다!!

 

먼저 주택연금의 기본구조에 대하여 짧게 설명드리겠습니다.

 

주택연금 담보제공방식에 따른 차이점 알아보기

 

 

1. 주택연금의 기본구조

 

 

<주택연금의 기본구조>

 

1) 가입자(주택연금신청자)는 살고 있는 주택을 담보로 공사에 제공하고, 공사(한국주택공사)는 그 주택의 담보를 취득하게 됩니다.

 

2) 담보를 취득한 공사는 금융기관에 보증서를 발급합니다.

 

3) 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게  주택연금대출(월 지급금 등)을 지급하게 됩니다.

 

※ 가입자→한국주택공사→금융기관→가입자

   (주택담보제공→보증서발급→주택연금대출방식의 월지급금)

 

이때 주택의 담보제공방식은 두 가지 방식이 있습니다.

 

2. 담보제공 방식(2가지)

 

1) 저당권 방식

 

가입자가 소유주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 주택연금대출(월 지급금등)을 지급하는 방식입니다.

 

 

2) 신탁방식

 

가입자가 소유주택에 근정당권을 설정하지 않고 공사에 본인명의의 주택을 맡기는(위탁) 신탁등기를 하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 주택연금대출(월 지급금 등) 지급하는 방식입니다. 

 

즉, 본인명의의 주택소유권을 공사에 위탁하는 방식으로 담보제공을 하기 때문에 가입자 사후, 자녀 등 공동상속인의 동의가 없어도 남은 배우자에게 안정적으로 주택연금을 이어받을 수 있도록 하는 이른바 유언대용신탁으로 계약하는 것입니다.

 

 

 

※ 신탁이란? '믿고 맡긴다'는 뜻으로 즉 일정한 목적에 따라 재산의 관리 및 처분 등을 남에게 맡긴다는 의미입니다. 그러므로 신탁방식 주택연금은 주택연금 가입자가 주택연금을 지급받기 위해 보유한 주택을 공사에 신탁하는 것을 말합니다.

 

※ 신탁방식 계약 시 알아두면 좋은 용어

 

- 위탁자: 주택연금을 받기 위해 내 집을 공사에 맡기는 사람 즉 주택연금가입자

 

- 수탁자: 신탁계약에 따라 위탁자로부터 담보주택을 수탁받은 자 즉, 집을 담보로 제공받는 공사(한국주택공사)

 

- 수익자: 신탁계약에 따라 담보주택 등 신탁재산으로부터 돈을 지급받거나 관련하여 권리와 의무를 가지는 자

 

- 수익자유형:

①위탁자(주택연금가입자)  

②사후수익자: 배우자(단, 이혼 등 법률상 혼인관계가 해소될 경우는 지위상실됨)   

③우선수익자: 한국주택공사(부부가 모두 사망하면 공매등의 절차로 담보주택을 처분하고 다른 권리자보다 우선하여 돈을 지급받아 주택연금대출 관련 채권을 회수합니다)

 

- 귀속권리자(자녀등 상속인): 위탁자(가입자)와 사후수익자(배우자)가 모두 사망한 때부터 신탁계약에 따라 부부 모두 사망한 후 담보주택의 처분대금 등 신탁재산에서 이미 받았던 주택연금대출(월 지급금 등)을 상환하고 그 남은 금액을 받을 사람입니다.

 

[담보대출주택 처분금액 - 이미 받았던 주택연금대출(월 지급금) = 남은 금액(귀속권리자에게 지급)]

 

주택연금가입자      ---------->	위탁자 겸 수익자 겸 채무자
배우자      ---------->	사후 수익자
한국주택공사      ---------->	수탁자 겸 우선 수익자

 

 

 

3. 담보제공방식의 차이점(저당권 & 신탁)

 

 

1) 저당권 방식: 가입자 사망 시 자녀 등 공동상속인 동의가 없으면 배우자에게 연금을 승계할 수 없습니다.

 

 

 

 

2) 신탁방식: 가입자 사망 시 자녀 등 공동상속인 동의가 없어도 배우자에게 연금이 승계되며 살고 있는 주택에 계속 거주할 수 있습니다.

 

구분	저당권방식	신탁방식
배우자의 연금승계	가입자 사망시 자녀 등 공동상속인 동의가 없으면  배우자 연금 승계할 수 없다	가입자 사망시 자녀 등 공동상속인 동의가 없어도 배우자 주택거주 및 연금 승계 할 수 있다
임대차 가능 여부	보증금 없는 월세 형태만 가능	보증금 있는 임대차도 가능 * 단, 보증금은 공사가 지정한 금융기관에 예치해야 함 * 담보주택 전부를 임대할 경우, 공사로부터 주민등록이전 승인 필수

 

 

※ 귀속권리자(상속인) 지정방법

 

- 주택연금을 이용하다가 부부 모두 사망하였을 때 부부가 받았던 주택연금대출(월지급금)을 정산하여 남는 부분이 있으면 저당권방식의 경우는 상속인이 소유하게 되지만 신탁방식일 경우에는 위탁자(가입자)가 지정한 사람 즉, 귀속권리자에게 잔액이 돌아가게 됩니다. 

 

구분	저당권방식	신탁방식
잔여재산 돌려 받는 사람(귀속)	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인 보유	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 귀속권리자(상속인) 소유 (신탁계약상 위탁자 즉 가입자가 지정한 사람)

 

4. 신탁방식 주택연금 담보주택의 유형

 

- 이용 가능한 주택: 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔

 

- 이용 불가능한 주택: 상가 겸 주택인 복합용도주택, 농. 어업인 주택 등 신탁이 제한되는 주택, 임대차 보증금 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적주택

 

- 국세 및 지방세 체납사실이 있는 경우에는 가입이 제한됩니다.(신탁등기일 이전까지 체납을 해결하는 조건으로 가입신청이 가능합니다)

 

- 신탁을 하면 등기상 명의자가 공사로 이전되지만 이것은 주택연금을 이용하는 동안에만 신탁계약에 따라 소유자 명의를 공사로 위탁해 놓은 것일 뿐입니다. 그러므로 위탁자는 해당주택에 계속 거주하고 주택을 수선, 유지하는 관리의무를 지닙니다. 또 재산세, 종합부동산세와 같은 납세의무를 부담하게 됩니다. 

 

※ 담보주택에 대한 재개발, 재건축 등의 사업에 참여하실 경우 담보주택 소유권이 공사명의로 신탁되어 있는 사유로 공사가 조합원이 되면 주택연금을 계속 이용할 수 없습니다. 이 경우에는 저당권 방식으로 변경해야 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다. 다만, 신탁방식과 저당권 방식 모두 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출 및 조합원 분담금 대출을 받지 못하실 수 있으니 사업주체에게 사전에 문의하시길 바랍니다. 

 

5. 주택연금 담보제공 방식에 따른 요약 비교표

 

 

<주택연금 담보제공 방식에 따른 요약 비교표>

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공방법(소유권)	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
담보주택관리	연금가입자가 담보주택의 소유자로서 관리의 주체	연금가입자가 신탁계약에 따라 담보주택 관리의 주체
담보주택 관리비용	담보주택 관리에 소요되는 비용은 연금가입자가 부담 (재산세,종합부동산세 등 제세공과금 포함)	저당권 방식과 동일
배우자 승계	연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100%확보 후 주택연금 승계 가능	연금 가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	담보 주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정 상속인에게 귀속	담보 주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주 요건	- 연금 가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함 - 공사의 주민등록 이전 동의를 받으면 실거주요건 미적용	저당권 방식과 동일
임대차	- 보증금 있는 임대차 불가 (보증금 없는 월세만 가능) - 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록이전 승인 득한 경우만 가능	- 보증금 있는 임대차 가능 (보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치) - 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능
담보취득비용	- 등록면허세 등 세금, 법무사 수수료 등 비용등을 가입자가 부담 (지방세특례제한법에 따라 '24.12월까지 등록면허세를 75%감면)(현재 한시적으로 등록면허세.지방교육세를 제외한 등기관련 비용을 공사가 지원 중)	등록면허세 등 세금, 법무사 수수료 등 비용을 가입자가 부담(현재 한시적으로 공사가 지원 중)
담보주택 유형	- 주택, 노인복지주택, 주거목적오피스텔 - 주거면적이 50%이상인 복합용도주택	- 주택, 노인복지주택, 주거목적오피스텔 * 이용제한 주택 1.복합용도주택 2.농지법상'농업인 주택' 및 '어업인 주택' 등의 주택 소유자의 자격이 다른 법령에 따라 제한되어 있는 주택 3. 임대차 보증금 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택

 

6. 맺음말

 

이상 주택연금의 담보제공방식에 따른 차이점을 알아보았습니다. 주택연금을 신청하시기 전 잘 살펴보시고 저당권방식과 신탁방식 중 어떤 것이 자신에게 맞고 유리한 방식인지 검토 후 신청하시길 바랍니다. 

 

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