한 푼 두 푼 알뜰히 모은 돈과 큰맘 먹고 대출받은 돈으로 전세를 얻었는데 사기를 당한다면 정말 막막하고 망연자실할 수밖에 없습니다.
사전에 철저히 예방할 수 있도록 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항을 아래에서 자세히 설명드리니 잘 숙지하셔서 절대 사기당하지 마시고 나의 소중한 재산을 지키시길 바랍니다!
1. 전세계약 체결 전 유의사항
1) 무허가. 불법 건축물 여부 확인
전세를 얻으려는 해당 주택이 무허가 또는 불법 건축물인지 확인합니다. 무허가, 불법 건축물은 전입신고를 할 수 없기 때문에 「주택임대차보호법」 적용을 받지 못하므로 보증금 보호받기가 어려운 경우가 있으므로 매우 조심하셔야 합니다.
현장방문 및 건축물대장 열람을 통하여 무허가. 불법건축물 여부를 확인하시기 바랍니다.
>> 무허가건물이란? 건축법 등 관계법령의 건축허가를 받거나 신고를 득하지 않고 건축한 위반건축물
2) 적정 시세 확인
전세가의 시세가 적정한 지 확인합니다. 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하시길 바랍니다.
>> 부동산테크☞ , 국토교통부 실거래가 공개시스템☞, 부동산정보 사이트( 네이버부동산, 직방 등), 여러 군데 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 비교하시고 확인하시길 바랍니다.
3) 선순위 권리관계 확인
나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 내 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
예를 들어 내가 살고 있는 전셋집이 경매로 넘어갔는데 선순위로 근저당 설정을 한 금융기관에서 임대인에게 대출해 준 금액을 먼저 받아갑니다.
다가구주택일 경우에는 여러 명의 권리 설정(근저당설정, 전입신고)이 되어있고, 전입신고. 확정일자를 받은 순서대로 보증금을 받아가기 때문에 내 전세금을 전액 받지 못할 수 있습니다.
>> 등기부등본 확인 (등기소)☞ 등기소를 통해 가등기. 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요.
>> 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
3) 임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 합니다.
>> 국세는 세무서(또는 홈텍스바로가기☞), 지방세는 주민센터(또는 위텍스바로가기☞)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요(임대인 동의 필요)
>>계약체결 후에는 임대인 동의가 없어도 미납국세 열람이 가능합니다.
2. 전세계약 체결 시 유의사항
<전세계약 체결 시 유의사항>
1) 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다. 간혹 임대인 없이 공인중개사와 계약을 하는 경우도 있는데 절대 피하셔야 합니다.
>> 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인해야 하는데 이때 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장. 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 꼭 확인 후 이체해야 합니다.
2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
>> 국가공간정보포털☞ 에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하시길 바랍니다.
>> 중개대상물 확인. 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인하세요.
3) 주택임대차 표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
>> 국토교통부 부동산거래시스템☞에서 다운로드하여 활용하세요.
>> 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.
3. 전세계약 체결 후 유의사항
<전세계약 체결 후 유의사항>
- 주택임대차 신고
「부동산거래신고법」 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리하니 반드시 신고해 주시길 바랍니다. 임대인 또는 임차인 중 한 사람이 대표로 신고하면 됩니다. (필수준비물: 계약서, 신고자신분증)
>> 해당 주민센터 방문신고 또는 부동산거래관리시스템☞에서 온라인 신고
>> 계약서 작성 후 해당 주민센터에 방문하여 전입신고와 동시에 주택임대차 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받아 편리합니다.
4. 그 외 유의사항
1) 잔금 지급 시 유의사항 → 권리관계 변동 확인
계약체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
>> 등기부등본 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요
2) 이사 후 유의사항 → 전입신고
「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
>> 주민센터 방문신고 또는 정부 24(www.gov.kr☞)에서 온라인 신고가능합니다.
5. 전세보증금 반환보증 가입하기
전세사기예방 허그 전세보증금 반환보증보험 보증한도 자격 신청하기
열심히 모은 돈으로 전세 살다가 전세사기 당하면 정말 앞이 깜깜할 겁니다. 오늘은 전세 살면서 이런 말도 안 되는 피해를 보지 않기 위해서 꼭 가입해야 할 전세보증금 반환보증보험에 대하여
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전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 반드시 가입하시는 것이 안전합니다.
>> 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
>> 보증기관: 주택도시보증공사(HUG)☞ , 한국주택금융공사(HF)☞ , SGI서울보증☞ 등
>> 전세피해 지원센터 ☎ 1533-8119 (신고접수, 법률상담 등)
4. 맺음말
전세사기 피해예방을 위한 전세계약 유의사항을 표로 정리해 보았습니다. 한번 더 확인해 보시고, 전세계약을 꼼꼼히 하셔서 전세사기피해를 사전에 예방, 방지하시길 바랍니다.
※ 전세계약 핵심 체크리스트
- 계약 전
| 무엇을 확인하나요? | 왜 필요할까요? |
| 주택상태 | 불법.무허가 주택여부 확인 임대인에게 하자보수 요청 |
| 적정 전세가율 | 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 |
| 선순위 권리관계 | 보증금 안전여부 확인 |
| 임대인 세금 체납 여부 | 보증금 돌려 받지 못할 위험 예방 |
- 계약체결 시(당일)
| 무엇을 확인하나요? | 왜 필요할까요? |
| 임대인(대리인) 신분 | 계약자 본인여부 확인 |
| 공인중개사 정상영업 여부 | 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 |
| 주택임대차 표준계약서 활용 | 권리보장 특약 명시 |
| 권리관계 재확인 | 근저당 등 권리관계 확인 |
- 계약체결 후
| 무엇을 신고하나요? | 왜 필요할까요? |
| 임대차신고 | * 법적의무(부동산거래법 제6조의2, 계약 후 30일 이내 신고) * 확정일자 자동부여 됨 |
- 잔금 및 이사 후
| 무엇을 확인, 신고하나요? | 왜 필요할까요? |
| 권리관계 재확인 | 계약체결 후 권리변동사항 확인 |
| 전입신고 | * 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내 신고) * 대항력 확보 |
| 전세보증금 반환보증 가입 | 보증금 미반환 위험 해소 |
HUG 전세보증금반환보증 비대면 가입 절차
「전세보증금반환보증」은 전세계약이 종료된 뒤에도 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 보증기관이 책임지고 세입자에게 보증금을 반환해 주는 서민주거안정 보증상품입니다. 전
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