아파트 살 때 알아두면 손해 안 보는 단계별 팁!

내 집 마련과 투자, 상관없이 아파트는 잘 사야 후회를 하지 않습니다. 사고 보니 너무 비싼 가격에 매수를 했거나 살면서 여러 가지 불편한 점들이 나타난다면 정말 난처하고 억울한 심정이 들겠죠?

 

오늘은 아파트를 큰맘 먹고 매수하려고 할 때 손해 안 보고 잘 사는 방법에 대하여 단계별 팁을 드리고자 합니다. 반드시 숙지하셔서 아파트를 살 때 실수하지 않도록 꼭  체크하시길 바랍니다.

 

아파트 살 때 알아두면 손해 안 보는 단계별  팁

 

 

1. 아파트 선택 전 알아봐야 할 정보

 

먼저 아파트를 선택할 때 어느 지역과 동네로 갈 것인지를 생각해 보게 됩니다. 직장과의 거리 등 여러 가지를 염두에 두고 정하겠지만 이때 한 동네만 알아보시는 것이 아니라 적어도 3~4군데의 동네 아파트를 리스트에 올려놓고 비교하는 작업이 필요합니다. 

 

교통이나 평수, 동네 분위기 등 조건은 비슷한데 가격이 비싼 것과 상대적으로 저렴한 아파트가 있을 수 있기 때문입니다.

이왕이면 같거나 비슷한 조건일 때 상대적으로 저렴한 아파트를 구매하는 것이 유리하겠죠?

 

그럼 어떤 것들을 비교해 보면 될까요? 

 

1단계 - 기초 정보를 비교한다

 

- 비교하는 아파트는 비슷한 조건을 가진 아파트별로 묶어서 하는 것이 보다 정확한 비교대상이 될 수 있습니다. 예를 들어 사용승인된 년도, 세대수, 층수와 평수 등이 비슷한 것을 비교하는 것이죠!  아래 간단한 비교분석표를 보시고 참고하시길 바랍니다.

 

예시) 아파트 비교 1단계 

구분	분당 구미동**아파트	철산동**아파트	염리동**아파트	방화동**아파트
평형	21평형	22평형	21평형	24평형
매매가	*	*	*	*
전세가	*	*	*	*
평당 매매가	*	*	*	*
전세가율(%)과 갭(Gep)	*	*	*	*
승인년도 / 세대수	*	*	*	*

 

 

※ Gap이란?

 

주택의 매매가와 전세가의 차액을 갭(gap)이라고 합니다. 예를 들면 매매가가 4억 5천, 전세가가 3억 8천이면 갭가격은 7천만 원이 됩니다.

 

※ 전세가율이란?

 

부동산의 매매 가격에 대한 전세 가격의 비율입니다.

예를 들어 매매가가 3억, 전세가가 2억 4천이면 전세가율은 80%가 됩니다. 

 

※ 갭투자란?

 

'전세 끼고 주택을 매입'이라는 형태로 투자를 하는 것입니다. 매매가와 전세가의 차액만 있으면 투자가 가능하게 되는 원리입니다.(레버리지를 일으켜 투자하는 방식) 예를 들면 주택의 매매가가 4억, 전세가가 3억 일 경우 1억의 자본으로 4억의 집을 사는 형태인 것이죠.

 

하지만 갭투자는 전세 세입자를 구하지 못하거나 매매 후 주택의 가격이 하락하여 전세가도 함께 떨어지는 등 리스크가 있으니 주의해야 할 필요가 있습니다. 갭투자를 잘못하면 깡통전세, 전세사기 등의 피해로 이어질 수 있으니 각별히 조심해야 할 부분입니다. 

 

2단계 - 가치 정보를 비교한다

 

- 비교 대상으로 선정한 아파트의 가치를 구체적 항목을 정해 비교해 봅니다(아래 비교구분을 참고하세요)

 

• 일자리: 근처 출근 가능한 거리에 일자리가 있는지, 규모는 어느 정도인지 확인합니다.
• 교통: 해당 주택에서 근처 상권 중심지 또는 일자리까지 지하철 또는 버스, 승용차로 얼마 큼의 시간이 소요되는지 확인합니다.(수도권은 교통이 매우 중요합니다. 반면, 지방일 경우에는 교통이 서울 수도권만큼 큰 가치가 있지는 않습니다)
• 환경: 주위 대형마트, 백화점, 지하철역 등을 확인합니다.
• 학군: 근처 가까운 곳에 초등학교가 있는지, 선호하는 중학교가 있는지 확인합니다.
• 입지순위: 분석한 결과를 토대로 나름대로 입지순위를 정해봅니다.
• 매매가격: 현재 매매가격과 전세가격을 적어봅니다.
• 입지대비 가격순위: 입지대비하여 가격이 비싼 지, 적당한 지 체크하며 가격순위도 정해 봅니다.

 

예시) 아파트 비교 2단계

구분	구미동 **아파트	철산동 **아파트	염리동 **아파트	방화동 **아파트
일자리	판교, 분당, 수원	가디구디, 광명	마포, 공덕, 상암	마곡, 김포공항
교통 (강남/광화문/여의도)	55분/70분/85분	60분/60분/50분	60분/30분/30분	70분/60분/30분
환경	죽전신세계/오리역	철산역	신촌현대/이대.홍대역	김포롯데/방화역
학군	구미중	하안북중	숭문중	삼정중
입지순위	*	*	*	*
매매가격(전세가격)	*	*	*	*
입지대비 가격순위	*	*	*	*

 

※ 위의 표에서 명시된 것들은 단지 예시일 뿐이니 오해하지 마시고 참고만 하시길 바랍니다.

 

 

2. 아파트 선택 후 알아봐야 할 정보(매수하기 전)

 

- 위의 표대로 동네별 아파트를 비교해 보시고 구입할 아파트를 정하셨다면 이제는 구매하기 전 해당 아파트에 대하여 더 상세하게 정보를 알아보아야 합니다. 아래 표를 참고하셔서 선정한 아파트가 좋은 아파트 조건에 부합하는지 반드시 체크해 보시길 바랍니다.

 

1) 전세가율을 확인한다

 

전세가는 수요와 공급 등의 여러 영향을 받으며 매매가와 같이 상승과 하락을 반복합니다. 

전세가율이 너무 낮으면 주택의 실사용가치가 낮은 아파트이거나, 매매가가 급격하게 상승하여 전세가와 갭이 많이 벌어진 경우일 수 있으니 이때는 주택구입의 적정시기가 아닐 수 있습니다.

 

반대로 전세가율이 너무 높아도 그 주택이 매매할 만큼의 가치가 없어서 전세로 사는 사람들의 수요가 많을 때 전세가가 높을 수도 있기 때문에 세밀하게 알아볼 필요가 있습니다.   

 

이처럼 전세가율이 주택매매를 정하는 데 정확한 기준이 될 수는 없지만 최소한 60% 이상은 되어야 적정이라고  볼 수 있습니다. (투자자일 경우에는 80% 이상의 전세가율을 적정이라고 보기도 합니다- 최소한의 투자금)

 

2) 평수선택을 확인한다

 

평수는 보통 15평~33평 정도의 아파트를 구매하는 것이 좋습니다. 집이라는 것은 팔 경우도 생각해야 하기 때문에 너무 큰 평수는 아무래도 수요가 적기 때문에 원하는 때에 매도하기가 어려울 수도 있습니다.

 

3) 단지규모와 주차대수(세대당 대수)를 확인한다

 

단지규모가 크고 세대수가 많은 아파트가 거래가 많기 때문에 사고팔 때 유리한 면이 있습니다. 또한 단지규모가 큰 아파트일 경우 아파트상가 또는 커뮤니티시설이 잘 되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 

 

4) 단지 내 환경(조경, 초등학교 등)을 확인한다

 

아파트구매 시 주위 자연환경도 살펴보지만 아파트 내 조경디자인이나 관리가 잘 되어있는 곳이 인기가 많습니다. 인기가 많다는 것은 향후 아파트 가격에도 영향을 미칩니다. 그리고 대단지 아파트일 경우 아파트 내 초등학교가 들어와 있는 경우가 많은데 이 또한 아파트 선호도에 영향을 끼칩니다(입주민 아이들이 안전하게 등. 하교할 수 있는 조건을 갖춤)

 

 

5) 층수와 방향을 확인한다

 

구매하려는 아파트의 층수와 방향을 살피고 일조권과 조망권을 확인해야 합니다.

 

층수와 방향, 일조권, 조망권등은 실거주 시에 생활의 편리와 가치를 결정하는데 매우 중요한 포인트라고 볼 수 있습니다. 햇볕이 잘 들지 않아 집안이 거의 하루종일 어둡고 춥거나, 거실앞쪽으로 공장이나 보기 불편한 것들이 있다면 아파트 생활의 질이 많이 떨어질 것이기 때문입니다.

 

보통 사람들이 좋아하는 방향은 정남향과 남동향입니다. 선호하는 사람이 많다는 것은 매매가에도 영향을 받는다고 볼 수 있습니다. 

 

층수는 특별한 이유가 아니면 저층(1층)과 최고 탑층을 피하시는 것이 좋습니다. 보통 사람들이 선호하는 층수(로열층)가 매도하기도 쉽고 매매가를 정하는데 긍정적인 영향을 받기 때문입니다.

 

6)  주변의 아파트 공급량을 확인한다

 

사려고 하는 아파트 지역이나 동네에  같은 시기에 입주할 신축아파트, 또는 매물로 나와있는 구축아파트가 많다면 아파트시세가 상대적으로 저렴할 수 있습니다.

 

반면 같은 시기에 입주할 신축아파트와 매물로 나와있는 구축 아파트가 많이 없다면 아파트시세가 상대적으로 높을 수 있습니다.

 

실거주 목적으로 아파트를 구매하시려는 분들은 같은 시기 공급량이 많을 때 즉, 수요보다 공급이 많아 상대적으로 아파트가격이 저렴할 때 구입하는 것이 유리합니다. 

 

7) 전고점 대비 현재가격을 확인한다

 

투자든, 실거주든 주택을 구매할 때 싸게 사는 것이 중요합니다. 그 가격이 저렴한 지, 비싼 지를 확인해 보기 위하여 전고점 가격이 얼마였는지를 확인해 봅니다.

 

현재 부동산 사이클의 흐름상 전고점을 돌파하여 상승추세를 타고 있는 경우도 있을 것이고, 반대로 시세가 매우 하락하여 전고점 대비 많이 내려간 가격인 상태일 수도 있습니다. 

 

전고점을 많이 돌파한 경우보다 전고점대비 많이 하락한 경우가 좀 더 저렴한 가격으로 매수할 시기라고 생각됩니다.

 

3. 맺음말

 

위와 같이 아파트를 사기 전 반드시 알아봐야 할 단계별 팁을 살펴보았습니다. 실거주목적 또는 투자목적, 모두 손해 보지 않고 잘 사기 위하여 위 내용들을 항목 화하여 잘 체크하셔서 실수 없는 아파트 구매하시길 바랍니다.