분양아파트 취득세 양도세 증여세 명의변경 절차

 

 

분양아파트 취득세 양도세 증여세

 

 

1. 분양아파트 취득세

 

1) 취득세 납세의무자: 분양권 최종 잔금을 납부하고 준공 후 입주시기에 실제 주택의 소유권자가 취득세를 납부합니다. 

 

2) 주택 취득세율 : 2024년 1월 기준 주택취득세율은 아래표를 참고하세요!

 

※ 취득세율 (2020.8.12 이후 취득분부터 적용됨)

구분	비조정	조정
1주택(개인)	1~3%	1~3%
2주택(개인)	1~3%	8%
3주택(개인)	8%	12%
4주택이상(개인)	12%	12%
법인	12%	12%

 

 

※ 농어촌특별세

구분	85㎡ 이하	85㎡ 초과
1주택(개인)	비과세	0.2%
2주택(개인)	비과세	0.6%
3주택(개인)	비과세	1.0%
4주택이상(개인)	비과세	1.0%
법인	비과세	1.0%

 

 

※ 지방교육세

구분	지방교육세
1주택(개인)	0.1~0.3%
2주택(개인)	0.4%
3주택(개인)	0.4%
4주택이상(개인)	0.4%
법인	0.4%

 

 

 

▶ 2024년 1월 현재 취득세가 2 주택자까지는 1~3% 이지만 3 주택자부터는 (법인포함) 8~12%의 높은 취득세를 납부하여야 합니다. 취득세 부과납부 시기는 분양권의 잔금을 납부하고 주택이 준공된 시점입니다.

 

3 주택이상이거나 법인일 경우 취득세가 부담되어 분양권을 전매할 경우, 양도세가 부과될 수 있으니 (분양가와 매도가의 차액에 대해 양도세부과) 이때 취득세와 양도세를 비교하여 유리한 쪽으로 결정하시길 바랍니다.

 

▶ 취득세는 준공 후 주택입주시점이 아니라 분양권의 취득 시점에 주택보유수에 따라서 취득세율이 결정되는 것이니 분양권을 사기 전 반드시 알아보시고 매수하시길 바랍니다.

 

▶ 분양권 취득 시 비조정지역이었는데 중간에 조정지역으로 변경되었을 경우 취득세율은 처음 비조정지역에 해당하는 취득세율을 적용합니다.

 

2. 분양아파트 양도세

 

1) 양도세 납부의무자: 분양권의 중간 전매자 (분양권을 판 사람)가 양도세를 납부합니다.

 

2) 분양권 양도 세율(2021.1.1일 이후 분양권도 주택 수에 포함시킴)

 

- 1년 미만 보유 후 양도 시: 77%(지방소득세포함)

- 1년 이상 보유 후 양도 시: 66%(지방소득세포함)

 

▶ 분양권의 양도세 비과세 조건은?

 

- 1세대 1 주택자가 해당됩니다.

 

▶ 분양권 양도세 면제 조건은? 

 

- 일시적 1 가구 2 주택자는 아래 조건에 부합하면 양도세 면제를 받을 수 있습니다.

 

• 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고
• 3년 이내 종전 주택을 양도한 경우
• 분양권 취득 후 3년이 지나도록 주택이 완공되지 않은 경우에는 주택 완공 후 3년 이내에 종전 주택 매도 및 신규 주택으로 전입해야 됩니다.

▶ 분양권 취득 후 3년 이내에 주택이 완공되었을 때는 완공시점이 아니라 분양권 취득시점부터 3년 이내 종전주택을 매도해야 합니다.

 

 

3. 분양아파트 증여세

 

1) 증여세 납부의무자: 증여받은 자녀 또는 배우자, 부모가 증여세를 납부합니다.

 

2) 분양권의 재산평가(증여권 재산가액)

 

※ 증여세 과세가액 = (증여재산가액 - 증여재산공제금액) × 증여세율

 

※ 증여세 재산가액 = 계약금(10~20%) + 평가기준일 당시의 중도금 납부액(통상 1차~6차) + 평가기준일 당시의 프리미엄

 

※ 예를 들어 분양권아파트의 계약금이 4천만 원, 중도금(대출) 3차까지 진행한 금액이 1억, 프리미엄이 5천만 원일 경우 증여권 재산가액은 1억 9천만 원입니다.

 

통상 아파트분양권은 계약금 (10%~20%), 중도금(1차~6차까지 나눠 60%). 잔금(20%~30%)의 형태로 납부하기 때문에

 

증여하는 시기는 중도금대출이 최대한 진행되기 전 빠른 시기에 하는 것이 유리합니다. 또 프리미엄이 형성되지 않았거나 프리미엄가격이 낮을 때 증여하는 것이 증여세를 낮출 수 있는 방법입니다.

 

※ 증여재산 공제금액

① 10년간 5천만 원까지 자녀에게 증여세 없이 줄 수 있다.
② 자녀의 혼인 전후 2년간 결혼자금 명목으로 1억을 증여세 없이 줄 수 있다.(2024년 1월 1일부터 적용)

※ 프리미엄 산정방법

① 프리미엄은 국토교통부 실거래가를 참고하거나 직접 감정평가를 받을 수도 있습니다.

② 다만, 증여일로부터 전 6개월, 후 3개월 동안 분양권거래가 발생하지 않으면 프리미엄은 없는 것으로 간주하고 증여세 재산가액을 산정합니다.

③ 단, 증여 후 3개월 이내 프리미엄이 붙어 실거래되었다면 증여세를 추가추징받을 수 있습니다.

 

 

3) 증여세 과세표준(2024년) - 증여세 내는 기준금액

 

증여세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하여 계산하는 것이며, 세율은 최저 10%부터 최고 50%까지 초과누진세율 구조로 되어있습니다.

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	-
1억원 초과 ~ 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 ~ 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

 

 

▶ 자녀에게 증여하는 경우 유의할 점

 

- 자녀에게 중도금 대출승계를 할 경우, 먼저 증여하기 전 자녀가 대출이 가능한 조건인지 신용 또는 소득 등을 확인하는 것이 필수입니다(해당 은행방문)

 

 - 중도금과 잔금은 증여받은 자녀가 납부하는 것이므로 (부모님이 대신 잔금납부 할 수 없음) 잘 따져보고 증여를 결정하셔야 합니다. 

 

 

4. 분양아파트 명의변경  절차

 

1) 분양권 매도자와 분양권 매수자가 공인중개사를 통해 분양권 매매 계약서를 작성한다.

2) 매매계약 완료 후 공인중개사를 통해 부동산 실거래 신고를 한다. 

3) 중도금 대출 승계 (매도인 → 매수인)를 한다.(해당은행 방문)

4) 아파트 건설사 사무실로 이동하여 매수자로 명의변경을 한다.

5) 분양권 명의변경 완료 후 매도자는 양도소득세를 신고한다. (양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 세무서에 신고)